Этапы расторжения договора купли-продажи земельного участка в 2020 году

Содержание
  1. Этапы расторжения договора купли-продажи земельного участка
  2. Возможно ли это
  3. Основания согласно закона
  4. Доступные вариации
  5. Процедура расторжения договора купли-продажи земельного участка
  6. Порядок действий
  7. Особенности алгоритма
  8. Установленные сроки
  9. Раздел имущества и прочие проблемы
  10. Как защититься и вернуть задаток
  11. Правильная процедура расторжения договора купли продажи земельного участка и составление соглашения
  12. Что сказано в законодательстве?
  13. Как осуществляется процедура расторжения договора?
  14. По соглашению сторон
  15. В одностороннем порядке
  16. Через суд
  17. Если земля куплена в ипотеку…
  18. Как расторгается предварительный договор?
  19. Расторжение договора купли продажи земельного участка
  20. Общие сведения
  21. Способы расторжения
  22. По соглашению
  23. Одностороннее расторжение
  24. В судебном порядке
  25. Недействительность ДКП
  26. Соглашение о расторжении ДКП
  27. Заключение
  28. Расторжение договора купли-продажи земельного участка, основания
  29. Внесудебные способы расторжения
  30. Односторонняя воля стороны правоотношения
  31. Расторжение в одностороннем порядке – сторона покупателя
  32. Расторжение в одностороннем порядке – сторона продавца
  33. Опыт судебной практики
  34. По какому основанию чаще всего расторгается купля-продажа земли в суде
  35. Как расторгнуть договор, если земельный надел был приобретен с ипотеку
  36. Расторжение предварительного договора
  37. Соглашение о расторжении дополнительного соглашения
  38. Последствия расторжения
  39. Составление и заключение договора купли-продажи земельного участка
  40. Что такое договор купли-продажи
  41. Когда заключается
  42. Где заключается
  43. Какие документы понадобятся
  44. Оформление
  45. Правила составления
  46. Условия расторжения
  47. Образец заполнения договора купли-продажи земельного участка
  48. Расходы при оформлении

Этапы расторжения договора купли-продажи земельного участка

Этапы расторжения договора купли-продажи земельного участка в 2020 году

Оформление сделки по купле-продаже земельного участка предусматривает необходимость обязательного оформления договора в бумажном виде, и без этого документа в дальнейшем сделка может быть признана недействительной.

При этом многие граждане не знают о том, когда может проводиться расторжение предварительного договора купли-продажи земельного участка и как осуществляется такая процедура в 2020 году.

Возможно ли это

Общие нормы, касающиеся расторжения проведенных сделок, прописаны в статье 450 Гражданского кодекса. В частности, часть 1 данной статьи говорит о том, что оформленная сделка расторгается только в том случае, если каждая из сторон согласна на проведение такого мероприятия.

Таким образом, если оформленный договор купли-продажи, к примеру, захочет аннулировать покупатель имущества, то в таком случае нужно будет предварительно договориться с продавцом, а если ситуация обратная и прекращение правоотношений инициируется со стороны продавца, берется согласие у покупателя.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

Стоит отметить тот факт, что нормы, указанные в части 1, являются диспозитивными, то есть в процессе оформления договора обе стороны изначально могут предусмотреть какой-либо другой порядок расторжения.

Если данное условие изначально указывалось в процессе заполнения документа, в дальнейшем нужно будет следовать именно тому порядку, который указывался в договоре, а не нормам действующего законодательства.

Если же вторая сторона не согласна на аннулирование оформленной сделки, договор все равно можно будет расторгнуть, если были нарушены какие-либо обязательства, предусмотренные договором, или же при наличии других ситуаций, предусмотренных нормами действующего законодательства или оформленного соглашения.

Основания согласно закона

В соответствии с нормами, указанными в статье 450 Гражданского кодекса, расторжение договора купли-продажи одной из сторон осуществляется только в том случае, если другая сторона существенно нарушила условия составленного соглашения.

В то же время статья 451 Гражданского кодекса указывает на то, что одностороннее расторжение договора может осуществляться в том случае, если существенно изменились какие-либо обстоятельства, которые учитывались сторонами в процессе оформления соглашения.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Таким образом, расторжение договора может осуществляться только по обоюдному согласию или же при существенном изменении условий.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Доступные вариации

Процедура расторжения соглашения будет зависеть от обстоятельств конкретной ситуации.

Таким образом, может быть выбран один из следующих способов:

  • подача заявления в государственный орган;
  • оформление дополнительного договора;
  • оформление претензии;
  • обращение в судебные инстанции.

Процедура расторжения договора купли-продажи земельного участка

Нередко бывает так, что перед оформление договора купли-продажи квартиры, особенно если речь идет о приобретении полноценной квартиры или земельного участка, оформляется предварительное соглашение. Такой документ не регистрируется, но при этом ему предоставляется полноценная юридическая сила, так как в нем обе стороны описывают существенные условия сделки и перечисляют основные документы.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Проще всего расторгнуть оформленный договор купли-продажи посредством подачи обоюдного обращения в территориальное отделение органа Министерства юстиции.

Если на данный момент в Росреестре еще не были внесены сведения о новом собственнике недвижимости, можно подписать новый договор, который отменит действие ранее составленного документа.

Использовать такой способ можно только в том случае, если обе стороны согласны на расторжение договора без каких-либо взаимных претензий.

Если нет желания решать конфликтную ситуацию в судебном порядке, но при этом также нет возможности достичь соглашения с другой стороной, то в таком случае может оформляться претензия о расторжении.

Направляется претензия по поводу нарушенных обязательств другой стороне, причем отправлять ее можно вне зависимости от того, был ли уже зарегистрирован основной договор в государственных органах.

Претензию нужно оформить в письменном виде, а также она не имеет какой-либо обязательной формы.

При этом в ней обязательно указывается полный перечень требований к продавцу, а также сумма, на которую предъявляется претензия.

Крайней мерой является решение конфликтной ситуации через суд. Для этого подается соответствующее исковое заявление, после чего обе стороны посещают заседание, на котором принимается решение в пользу того или иного участника сделки.

Порядок действий

Если обе стороны согласны на расторжение оформленного договора купли-продажи, то в таком случае действовать нужно будет в зависимости от обстоятельств:

  • если не были поданы документы на государственную регистрацию в территориальное отделение Росреестра, оформляется новый договор, в котором указывается, что предыдущее соглашение является недействительным;
  • если документы были поданы в Росреестр, но при этом уполномоченные сотрудники органа еще не зарегистрировали право собственности, то в таком случае подается совместное заявление прекращении регистрации;
  • если сделка была зарегистрирована Росреестром, то в таком случае осуществляется повторное оформление договора купли-продажи, но в обратном порядке.

Если одна из сторон не хочет расторгать соглашение, действовать нужно будет так:

  • если договор не был зарегистрирован, нужно подавать соответствующее обращение в судебные органы;
  • если Росреестр еще не зарегистрировал соглашение, можно написать заявление об остановке регистрации;
  • если право собственности было передано покупателю, единственным решением будет подача обращения в суд с требованием о расторжении соглашения.

Особенности алгоритма

В процессе оформления сделки купли-продажи в договоре обязательно прописываются условия, на которых в дальнейшем будет осуществляться перечисление требуемой суммы покупателем, а также прописывается точная стоимость участка и дата исполнения обязательства.

На самом деле далеко не всегда оформление договора заканчивается сделкой, так как еще неисполненный договор может быть расторгнут в досудебном порядке, если на то есть соглашение каждой из сторон сделки или кем-то из них не были выполнены обязательства.

К примеру, если договор был подписан, но при этом деньги не были переданы продавцу, это является непосредственным нарушением оформленного договора. В частности, по этой причине передача средств в обязательном порядке должна фиксироваться соответствующими документами, одним из которых является расписка в получении требуемой суммы.

Расторжение в досудебном порядке предусматривается при наличии согласия второй стороны. В частности, нужно направить другой стороне соответствующее обращение с предложением о расторжении договора купли-продажи. Обращаться в суд можно только после того, как сторона даст свой ответ или если она проигнорирует обращение на протяжении более 30 дней.

Если оформлено предварительное соглашение с указанием срока подписания основного договора, но этот документ не был подписан, договор расторгается.

Установленные сроки

Если стороны оформили договор купли-продажи, то в таком случае он моментально вступает в законную силу, в то время как право собственности на указанный объект недвижимости возникает только после того, как будет проведена процедура регистрации этого права.

Данная норма прописана в статье 131 Гражданского кодекса, которой устанавливается необходимость государственной регистрации прав собственности, а также любых манипуляций с имущественными правами.

В частности, для того, чтобы зарегистрировать право собственности, предоставляется 18 дней, в связи с чем временные промежутки в этой ситуации достаточно сильно ограничены.

Даже в том случае, если была запущена процедура регистрации права собственности на земельный участок, неудовлетворенная сторона имеет полное право на то, чтобы подать соответствующее обращение в территориальное отделение Росреестра с требованием об остановке регистрационных действий. При этом несогласная сторона в суде должна будет предоставить какие-либо аргументы, на основании которых был расторгнут оформленный договор купли-продажи.

Предельно допустимый срок, на который может приостанавливаться процедура регистрации прав собственности, составляет три месяца.

Раздел имущества и прочие проблемы

Любая недвижимость может иметь определенные недостатки, включая:

  • техническое состояние не соответствует тому, что было указано в процессе оформления договора;
  • на недвижимости лежат какие-то обременения;
  • если речь идет о жилой недвижимости, то в ней могут быть прописаны какие-то лица, которых невозможно выселить;
  • не были предоставлены необходимые документы на недвижимость.

Это только краткий перечень возможных проблем, но в любом случае в соответствии с действующим законодательством любые имеющиеся недостатки должны сообщаться покупателю, а лучше всего прописываться в самом соглашении.

https://www.youtube.com/watch?v=uQ2qvyE_wGw

При этом, если человек уже после оформления договора узнал о том, что на имуществе есть какие-то обременения третьих лиц, он имеет право на то, чтобы потребовать расторжения этого договора или снижения стоимости приобретения имущества.

Как защититься и вернуть задаток

Если расторжение договора осуществляется по вине другой стороны, заинтересованное лицо имеет право потребовать возврата той суммы средств, которая ранее была заплачена за указанное имущество. При этом есть определенный ряд нюансов, и в первую очередь, нужно правильно понимать, что в соответствии с действующим законодательством аванс и задаток различаются между собой.

Выплата аванса осуществляется не в случае приобретения какого-либо товара, а в процессе оформления договора подряда. В то же время в случае с покупкой предоставляемая сумма будет называться задатком.

Тот, кто признается виновным в расторжении оформленного соглашения, должен возвращать задаток после проведения данной процедуры, но при этом, если условия договора не были соблюдены той стороной, которой предоставлялся задаток, указанная сумма может быть и не возвращена.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Правильная процедура расторжения договора купли продажи земельного участка и составление соглашения

Этапы расторжения договора купли-продажи земельного участка в 2020 году

Купля-продажа земли — достаточно сложная юридическая процедура, которая несет для обеих сторон достаточно существенное изменение их материального положения.

Именно по этой причине, совершая такую сделку, многие задумываются о том, возможно ли будет в будущем расторгнуть договор и какие это понесет убытки для обеих сторон.

Как происходит расторжение договора купли-продажи земельного участка?

Что сказано в законодательстве?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) уже земельного участка, если земля уже фактически продана?

Именно в соответствии с этой частью данного нормативного акта каждая из сторон, принимающих участие в сделке, может ее расторгнуть на любом этапе совершения.

В том же случае, если сделка была завершена заключением договора, то в случае различных нюансов, которые возникают, она может быть расторгнута путем расторжения договора. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю, а покупатель — отказаться от прав на приобретенный участок путем его переоформления обратно (если он уже был переоформлен).

Основания для расторжения договора купли-продажи зафиксированы в главе 29 Гражданского Кодекса РФ (ст. 450). Однако, если рассматривать более подробно то, какими именно основаниями могут руководствоваться стороны при расторжении договора, то можно увидеть, что в ст. 450 даны только два основания для расторжения:

  • При существенном нарушении условий действующего договора одной из сторон;
  • Либо по иным основаниям, которые предусмотрены в Гражданском Кодексе или других нормативных актах.

При подробном анализе главы 29 ГК РФ можно увидеть, что там указаны только два основания, по которым договор может быть расторгнут (ст.450.1-451), а именно:

  • Отказ от исполнения договора (или обязательств по нему);
  • Существенное изменение обстоятельств (в тексте договора такое основание называется форс-мажорными обстоятельствами).

Однако, как показывает практика, чаще всего расторжение происходит именно по причине того, что одна из сторон отказывается исполнять свои обязательства.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ расторжение договора может быть осуществлено только в том виде, в каком было осуществлено его оформление.

То есть, если договор составлен в простой письменной форме и обошелся без заверения нотариусом, то и дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи может быть оформлено именно в таком же виде.

Если же речь идет о договоре, который проходил заверение у нотариуса, то здесь необходимо также будет обратиться к нему же для заверения текста дополнительного соглашения.

Как осуществляется процедура расторжения договора?

Процедура расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон или в одностороннем порядке представляет собой алгоритм действий, тщательное выполнение которого позволит в последующем претендовать на восстановление тех прав собственности, которые были у сторон до его заключения. Для каждого из вариантов расторжения механизм будет своим.

По соглашению сторон

В этом случае общее количество этапов составит три, а состоять они будут из:

  1. Встреча сторон-участниц договора для рассмотрения сложившейся ситуации относительно расторжения договора по соглашению между ними.
  2. Подписание итогового дополнительного соглашения (составленного после проведения консультаций между продавцом и покупателем);
  3. Фиксация расторжения договора в органах Росреестра путем внесения изменений в хранящийся у них в архиве экземпляр договора купли-продажи, а также переоформления на прежнего владельца свидетельства о праве собственности на земельный участок.

В том случае, если и возникают какие-то спорные вопросы в отношении этого договора, то они разрешаются сторонами между собой в процессе взаимных консультаций.

В одностороннем порядке

Если рассматривать расторжение договора в одностороннем порядке, то здесь количество этапов будет несколько большим:

  1. Встреча сторон для разрешения спорной ситуации по исполнению нарушителем своих обязательств;
  2. Составление пострадавшей стороной претензии в адрес стороны-нарушителя с целью истребования полного исполнения всех оговоренных условиями договора обязательств;
  3. Отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору с письменной фиксацией такого отказа и его причин;
  4. После того как был оформлен отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору, она составляет заявление в двух экземплярах (один направляется нарушителю обязательств, а другой — в органы Росреестра) о расторжении договора. В таком заявлении обязательно должны быть указаны все основания, которые послужили причиной расторжения договора;
  5. Перерегистрация права собственности на продавца (она будет осуществлена только после того, как пострадавшая сторона составит заявление о расторжении договора) и все стороны получат то, что им причитается (продавец — свой участок, а покупатель — деньги).

Эта процедура выглядит гораздо сложнее, однако, если ее правильно оформить с юридической точки зрения. Все документы, подготовленные на данном этапе, будут служить в качестве доказательств, если процесс расторжения затянется или перенесется в суд.

Через суд

Расторжение договора через суд — достаточно длительное и затратное.

Однако, для того, чтобы дело было рассмотрено в пользу стороны, понесшей убытки вследствие недобросовестного исполнения второй стороной своих обязательств, необходимо грамотно составить исковое заявление.

И здесь в качестве доказательств, которые будут перечислены в тексте такого заявления, можно привести все те сведения, которые были оформлены пострадавшей стороной на этапе подготовки к одностороннему расторжению договора.

Исковое заявление, направляемое в судебные органы, должно состоять из нескольких обязательных частей:

  • Преамбулы (в ней указывается, на чье имя заявление направляется; при этом, перечисляются не только ответчики, которые являются сторонами-нарушителями заключенного договора, но и указываются сведения о том, в какой судебный орган заявление направляется, и кто является истцом);
  • Фактическая часть договора (в ней истец подробно излагает суть своих претензий к ответчику с перечислением всех проведенных для досудебного урегулирования конфликта мероприятий, в том числе предоставляется информация о том, сколько претензий было направлено в адрес ответчика с целью досудебного расторжения контракта или возможности расторжения договора по соглашению сторон);
  • Завершающая часть, в которой истец указывает ту сумму, которую он хотел бы получить с ответчика (в том числе моральный и материальный вред, а также размер издержек, понесенных в результате обращения в судебные органы для разрешения сложившегося конфликта).
  • Приложения (здесь перечисляются все те приложения, которые истец направляет в суд для рассмотрения дела).

Однако расторжение договора через суд осуществляется только в том случае, когда во внесудебном виде осуществить расторжение не удается.

Если земля куплена в ипотеку…

И в этом случае расторгнуть договор купли-продажи возможно. Однако, для того, чтобы процедура осуществилась в полном объеме, и покупатель не понес каких-либо затрат со своей стороны или не получил испорченную кредитную историю, необходимо соответствующим заявлением заранее уведомить банк о том, что есть желание договор расторгнуть.

В случае, если участок приобретался в ипотеку, процедура расторжения договора будет происходить следующим образом:

  1. Составление заявления в адрес банка с просьбой о пересмотре договора ипотечного кредитования в связи с расторжением договора купли-продажи;
  2. Составление заявления также в адрес органов Росреестра о том, что необходимо переоформление свидетельства о праве собственности, так как договор будет расторгнут сторонами (либо в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке);
  3. Предоставление документов, подтверждающих расторжение договора купли-продажи, в банк, чтобы договор ипотечного кредитования также был расторгнут.

В этом случае процедура займет времени чуть больше, чем если бы участок приобретался без использования заемных средств.

Как расторгается предварительный договор?

Предварительный договор чаще всего используется в тех случаях, когда имеет место авансовый платеж. Если необходимо расторгнуть его, то, так как на его основе юридически значимых действий не происходит, его расторжение происходит простым путем.

Однако необходимо помнить, что аванс вернуть можно, а вот задаток покупатель назад уже не получит, так как он выступает в качестве залога (или гарантии) заключения договора, и продавец может им распоряжаться по своему усмотрению.

Расторжение предварительного договора купли-продажи может происходить в простой письменной форме и без участия нотариуса. Однако, для более полной уверенности сторон в полном освобождении себя от обязательств, нотариальное заверение не помешает.

Расторжение договора купли-продажи — процесс не менее хлопотный, чем его заключение. Однако, благодаря тщательной регламентации его Гражданским Кодексом РФ его можно провести достаточно легко. Главное в этом случае — полностью выполнять требования действующего законодательства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

Расторжение договора купли продажи земельного участка

Этапы расторжения договора купли-продажи земельного участка в 2020 году

Приобретение земли – сложная юридическая процедура, подразумевающая составление соответствующего соглашения. Но если сделка по какой-то причине не выгодна участникам, они могут расторгнуть договор купли-продажи земельного участка. При этом следует соблюдать определенную процедуру.

Общие сведения

Понятие договора купли-продажи содержится в ст. 454 ГК РФ. Кроме того, Гражданский кодекс регулирует порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). Инициировать процедуру расторжения может любая из сторон – как покупатель, так и продавец. Есть аналогичные полномочия у третьей стороны, которой в данном случае выступает суд.

В нормативных актах есть лишь две причины, по которым возможно расторжение ДКП:

  • нарушение существенных условий соглашения;
  • по другим основаниям, предусмотренным законом.

К дополнительным причинам относят отказ от выполнения обязательств или изменение существующих обстоятельств. На практике причиной прекращения договора является именно отказ одной из сторон выполнить указанные обязательства.

Способы расторжения

Расторгнуть договор купли-продажи земли можно только тем же способом, с помощью которого он был заключен. Если стороны оформили документ без нотариального подтверждения, то и соглашение о расторжении не нужно заверять. В случае, когда второй участник сделки отказывается расторгать договор, процедура может быть осуществлена в одностороннем порядке или через суд.

По соглашению

Продажа земельного участка может оказаться невыгодной или неосуществимой из-за определенных обстоятельств. И если сделка уже заключена, то сторонам необходимо расторгнуть договор. При наличии согласия участников нужно:

  • обсудить все нюансы процедуры;
  • составить и подписать соответствующее соглашение;
  • зафиксировать расторжение ДКП в Росреестре.

Также осуществляется возврат денежных средств в сумме, которая указана в договоре купли-продажи.

Одностороннее расторжение

Сделка купли-продажи может быть расторгнута инициатором в одностороннем порядке, то есть, без привлечения суда. Как правило, этот способ используют только в том случае, когда вторая сторона не выполнила определенных обязательств. Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Сначала стороны должны обсудить варианты разрешения спорной ситуации. Если выход не найден, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
  2. Далее пострадавшая сторона обязана оформить претензию с требованием выполнить условия. Претензию направляют второй стороне.
  3. Затем пострадавший участник сделки должен письменно оформить отказ от выполнения обязательств и заявление о расторжении договора (два экземпляра).
  4. Одно заявление предоставляют в Росреестр, второе – второму участнику соглашения.

В заявлении обязательно нужно указать все причины, повлекшие за собой расторжение договора. Необходимые юридические действия (перерегистрация права собственности и т. д.) осуществляются только после того, продавец вернет деньги за земельный участок.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

В судебном порядке

Расторжение договора купли-продажи земельного участка в суде нередко используют не только при спорах и конфликтах сторон, но и для взыскания дополнительной компенсации. Истцом может выступать как покупатель земельного участка, так и продавец.

Действия истца должны быть следующие:

  1. Подготовка и сбор документов.
  2. Обращение в суд с иском и доказательствами по делу.
  3. Участие в судебном заседании. При необходимости любая из сторон имеет право обжаловать судебное решение в установленные законом сроки.

Исковое заявление о расторжении договора содержит следующие пункты:

  1. Название и адрес судебного органа.
  2. Сведения о сторонах – ФИО, паспортные данные, контактные телефоны.
  3. Описание обстоятельств дела. Истец обязан указать все подробности сделки, а также основания для ее расторжения. Иск должен включать сумму, которую ответчик должен вернуть. Это может быть не только сумма, переданная по соглашению, но и определенная моральная компенсация.
  4. Требование признать договор расторгнутым, а ответчика обязать выплатить указанное количество денег.
  5. Перечень документов.
  6. Подпись, дата.

Исковое заявление оформляют в трех экземплярах. Один документ передают в суд, второй остается у истца с отметкой о принятии, а третье заявление следует отправить ответчику для ознакомления.

Недействительность ДКП

Любой юридически оформленный документ может быть признан недействительным (или ничтожным) при наличии определенных обстоятельств. Основания могут быть следующие:

  • притворная сделка (купля-продажа скрывает реальное соглашение сторон);
  • один из участников был недееспособен на момент заключения договора;
  • один из участников был несовершеннолетним;
  • договор был оформлен в результате угроз, насилия или шантажа;
  • юридически неграмотное составление соглашения.

Факт недействительности документа должен быть доказан в судебном порядке.

Соглашение о расторжении ДКП

Требования к форме этого документа содержит ст. 452 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту соглашение должно быть составлено в письменном виде. Если ДКП был оформлен нотариально, то заверению у нотариуса подлежит и соглашение о его расторжении.

Стандартный документ обязательно включает следующие пункты:

  • название;
  • место и дату составления;
  • сведения о сторонах (ФИО, адреса, контактные телефоны);
  • условия прекращения договора купли-продажи;
  • дата прекращения (можно установить конкретный день или использовать формулировку «расторжение в день подписания»);
  • последствия прекращения ДКП;
  • подписи участников.

Заключение

Договор купли-продажи можно расторгнуть, если одна из сторон не выполняет своих обязательств или по причине изменения обстоятельств. Осуществление процедуры зависит от наличия обоюдного согласия на прекращение сделки. Если один из участников отказывается расторгать ДКП, то нужно сделать это в одностороннем порядке или через суд.

Источник: https://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka

Расторжение договора купли-продажи земельного участка, основания

Этапы расторжения договора купли-продажи земельного участка в 2020 году

Расторжение договора реализует основной его принцип. Это свобода договора, установленная ст. 421 ГК РФ. Стороны вправе расстаться друг с другом, прекратить существующие между ними правоотношения. Закон не дает определения тому, что можно считать расторжением договорных отношений. Но устанавливает основания, причины и последствия этого действия.

Внесудебные способы расторжения

По соглашению сторон

Один из самых простых путей прекращения договорных отношений. Расторжение происходит письменно, то есть в той же форме, в которой была заключена купля-продажа.

Если ее предметом выступает недвижимость, то закон требует только письменной формы. Однако, если стороны не посещали нотариуса при заключении основного контракта, то расторжение также не заверяется юристом.

Если одна из сторон соглашения не согласна с его прекращением, то расторжение происходит в судебном порядке.

Когда сторона пришли к мнению, что отношения необходимо заканчивать, они должны обсудить все нюансы процедуры. В частности, нужно:

  • обсудить все возможные варианты;
  • подготовить, ратифицировать соглашение о расторжении;
  • зафиксировать этот факт в Росреестре.

В процессе расторжения по договоренности между сторонами, возвращается то, что было получено при сделке. Продавец передает деньги, уплаченные за участок земли, а покупатель – имущество, полученное при заключении договора.

Односторонняя воля стороны правоотношения

Инициатор может постараться без привлечения суда мирно расторгнуть договор, даже при условии, что вторая сторона не проявляет никакого желания. Но на практике, этот способ используется, когда участник договора не выполняет по нему обязательств. Расторжение состоят из последовательных этапов:

  1. Обсуждение вариантов разрешения спорной ситуации. Если на участника не подействуют переговоры, и он будет вести себя в сделке недобросовестно, то расторгать договор необходимо в одностороннем порядке. И делать это будет потерпевшая сторона.
  2. Участник, недовольный действиями виновника, оформляет претензию. Это письменный документ, в котором указывается требование ко второй стороне, указывается срок ответа на письмо. Претензия выступает доказательством того, что потерпевшая сторона прилагала усилия для того, чтобы решить дело мирно, путем переговоров, без вмешательства судебной инстанции. И направление претензии не всегда право потерпевшего. Закон в ряде ситуаций устанавливает императивный порядок соблюдения урегулирования спора до суда. Претензия передается второй стороне лично или через почту.
  3. Участник сделки составляет 2 копии заявления о расторжении договорных отношений, а также оформляет от них отказ.
  4. Первая копия заявления передается в Росреестр. Вторая – участнику договора. В заявлении сторона фиксирует, по каким причинам произошло расторжение, а также перечисляются в связи с этим необходимые правовые действия сторон. После составления этих бумаг продавец возвращает обратно деньги.

Это основания, которые позволяют не привлекать суд к расторжению. Методы имеют преимущества. Во-первых, истец избегает ненужных трат на судебные издержки. Во-вторых, экономит время. Но не всегда получается избежать вмешательства суда

Но отказ от договора по желанию стороны, в одностороннем порядке не всегда возможен. На это должны существовать определенные основания. Ими могут выступать:

  • условия соглашения не соблюдаются покупателем или продавцом;
  • продавец отказывается предоставить участок земли покупателю;
  • покупатель не перечисляет за земельный надел деньги;
  • продавец обманул покупателя относительно площади земельного участка, ВРИ, назначения и категории земли.

Расторжение в одностороннем порядке – сторона покупателя

После регистрации, как показывает практика, у покупателя гораздо больше причин быть недовольным действиями продавца. Причины этого указаны в ст. 37 ЗК РФ:

  • продавец не проинформировал о том, что на участок наложены обременения;
  • строительство на земле невозможно;
  • получение покупателем недостоверной информации от продавца о качестве почвы;
  • не информирование покупателя о характеристиках участка, которые могли повлиять на его выкупную цену в сторону уменьшения;
  • не предоставление иных данных, которых можно считать объективными.

Если продавец столкнулся с этими трудностями, у покупателя существует несколько вариантов:

  • игнорирование выявленных нарушений с его стороны и бездействие;
  • уменьшение цены земельного надела и возврат покупателя денег, излишне уплаченных за имущество при совершении сделки;
  • требование о расторжении договора.

Расторжение в одностороннем порядке – сторона продавца

Продавец расторгает договор в связи с неоплатой. Но суды по-разному решают этот вопрос. Например, по опыту судебной практики, некоторые инстанции утверждают, что необходимо подавать иск не о расторжении договорных отношений, а о взыскании денег за земельный надел.

Опыт судебной практики

Расторжение и решение об этом юридическом действии чаще всего приводит к спорам и разногласиям между сторонами правоотношения. В конфликте между продавцом и покупателем, истцом может быть каждый из них. При обращении в инстанцию по подсудности истец обязан:

  • подготовить и собрать необходимые бумаги, сопровождающие процесс и идентифицирующие личность сторон правоотношения;
  • передача иска в суд и сбор доказательств по делу;
  • участие в заседании суда: при необходимости каждая из сторон вправе обжаловать решение судебной инстанции в установленные законом сроки.

Исковое заявление пишется по правилам ст. 131 ГПК, если спор рассматривается не в АС РФ. Исковое заявление содержит реквизиты, прописанные в статье закона. Их включение должно быть обязательным в тексте документа. Иначе судья не возьмет дело к производству до устранения найденных недостатков.

В иске находят отражение пункты:

  • название суда и его адрес;
  • информация о сторонах: паспортные данные, контакты, место регистрации;
  • толкование обстоятельств спорного дела: указание на мельчайшие нюансы заключенной сделки, либо предварительного договора до его регистрации;
  • стоимость иска;
  • просьба к суду о признании договора расторгнутым;
  • список документов;
  • подпись и время составления иска.

Заявление оформляется в трех копиях. Одна передается в суд, вторая – ответчику. Обычно при этом используется почтовый канал.

По какому основанию чаще всего расторгается купля-продажа земли в суде

Суд, рассмотрев фактические обстоятельства спорного дела, чаще всего признает совершенную сделку недействительной. Но на это должны быть причины. Они зафиксированы с ГК РФ:

  • купля-продажа земельного участка скрывает реальные мотивы, какими руководствовались стороны при подписании одноименного договора;
  • один из участников при заключении соглашения не имел дееспособности;
  • продавцу не было 18 лет, то есть он не достиг возраста совершеннолетия;
  • сделка была совершена под влиянием угрозы, насилия, шантажа иных действий, носящих противоправный характер;
  • договор неграмотен с юридической точки зрения.

Как расторгнуть договор, если земельный надел был приобретен с ипотеку

Никто не может отказать сторонам в расторжении договора, если его предмет приобретался с использованием заемных банковских денег. Но ситуация несколько усложняется.

И это заключается в том, что продавец и покупатель выступают не единственными участниками правоотношений: к ним еще присоединяется банк. Это кредитное учреждение, заключившее с покупателем ипотечный договор.

Он означает, что заемщик приобретает участок земли на условиях платности и возвратности. А также возмездности. Алгоритм действий при расторжении такой:

  1. Банк уведомляется о том, что ипотека должны быть пересмотрена из-за того, что купля-продажа расторгается.
  2. При этом прекращение отношений между сторонами возможно, как по их согласию друг с другом, так и по суду.

Когда договор будет расторгнут, доказательства этого нужно предоставить в банк.

Расторжение предварительного договора

В купле-продаже недвижимости распространено заключение предварительных договоров. Эти соглашения необходимы для того чтобы понимать добровольность сторон по отношению друг к другу и занимаемой ими позиции.

Иными словами, это соглашение выступает своеобразной гарантией того, что основной договор будет в будущем подписан с указанием срока, по истечении которого свершится юридическое действие. Но и предварительный договор подвергается расторжению.

Получается, что отношения между сторонами, складывающиеся по поводу приобретения земельного участка, могут быть прекращены до регистрации купли-продажи.

Предварительный договор заключается, если в сделке предусматривается аванс. Но основных правовых последствий этот документ не влечет, а он подразумевает уверенность сторон друг к другу.

При расторжении покупатель захочет вернуть аванс. И это нормальная позиция. Но стоит в этой ситуации внимательнее относиться к определениям, прописанным договором.

Не стоит аванс называть задатком, поскольку, в отличие от первого платежа, он не возвращается.

Предварительный договор расторгается при помощи соглашения, заключенного дополнительно. К процессу не привлекается нотариус, а также регистрирующий орган. Но если одна сторонам заупрямится, даже при условии отсутствия между покупателем и продавцом основного договора, придется обращаться в суд. То есть это происходит тогда, когда договоренность между участниками сделки отсутствует.

Дополнительное соглашение, суть которого состоит в расторжении предварительного договора, составляется после подписания договора, но до стадии его регистрации в Росреестре. Суть соглашения состоит в том, что в этом документе участники прописывает, что договор недействителен.

Соглашение о расторжении дополнительного соглашения

Требования к форме документа сосредоточены в ст. 452 ГК РФ. По этому соглашению, оно составляется в форме письменного соглашения. Если основной договор составляется в присутствии нотариуса, соглашение о расторжении также заверяется у нотариуса.

Стандартное соглашение включает следующие пункты:

  • наименование;
  • место и дата составления;
  • информация о сторонах договора купли-продажи;
  • условия прекращения купли-продажи;
  • период прекращения;
  • итоги прекращения;
  • подписи сторон.

Когда договор подается на регистрацию, но отметка еще не проставлена, нужно подавать совместное заявление в органы Росреестра. В этом документе продавец и покупатель прописывают желание о прекращении регистрационного процесса за ненадобностью регистрации.

Если на расторжении одна из сторон не согласна необходимо обращаться в суд. Но в любом случае если регистрационный процесс запущен, необходимо оповестить Росреестр о новых обстоятельствах.

Последствия расторжения

По ст. 453 ГК РФ расторжение купли-продажи заканчивает обязанности сторон по отношению друг к другу. В судебной практике часто встречаются дела, где решение принимается в пользу материальных благ и переходу их в исходное состояние. То есть покупатель возвращает земельный надел, а продавец выплачивает деньги.

В ситуации, когда одна из сторон возражает против расторжения договорных отношений, без суда обойтись не получится. В этой ситуации необходимо грамотно составить иск. При необходимости – нанять юриста.

Источник: https://prozemlu.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Составление и заключение договора купли-продажи земельного участка

Этапы расторжения договора купли-продажи земельного участка в 2020 году

Договор купли-продажи на землю — это правоустанавливающий документ, по которому право собственности на недвижимое имущество переходит от покупателя к продавцу.

КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО

Получить доступ

В соответствии с K=6; P=1; T=Гражданским кодексом РФ], договор о продаже земельного участка заключается как в простой письменной форме, так и в нотариальной, и подлежит обязательной госрегистрации, как соглашение о купле-продаже недвижимости.

Особенности заключения соглашения в отношении земли указаны в ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Что такое договор купли-продажи

Это правоустанавливающий документ, он является одним из оснований возникновения права собственности. В ряду подобных документов договор купли-продажи земельного участка без строений отличается от прочих наличием объекта — земельного участка.

По этому соглашению продавец передает, а покупатель получает право собственности на землю за установленную законом плату. По ст.

556 ГК РФ, передача недвижимой вещи оформляется отдельным документом — передаточным актом (но чаще всего на практике используется название акт приема-передачи).

Когда заключается

Когда один субъект, физическое или юридическое лицо имеет намерение купить землю, а второй субъект продать принадлежащую ему собственность, заключается соответствующее соглашение.

Где заключается

Место заключения определяется сторонами, законодательных требований в этом отношении нет. Если такой договоренности нет, местом заключения является место жительства или нахождения (для организации) оферента, то есть лица, являющегося инициатором подписания сделки. По ГПК РФ, место заключения имеет значение при рассмотрении судебных споров.

Какие документы понадобятся

Для составления соглашения и регистрации в государственных органах потребуются следующие документы:

  • заявление в Росреестр. Оно составляется специалистом госоргана и подписывается в момент подачи документов на госрегистрацию: в результате договор купли-продажи земельного участка в Росреестре будет зарегистрирован;
  • само соглашение;
  • документы, при помощи которых проводится идентификация личности или юрлица (паспорт, свидетельство о регистрации и т. д.);
  • подтверждение полномочий представителей;
  • правоустанавливающий документ (в виде соглашения о переходе собственности) или хотя бы правоподтверждающий — сейчас это выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт (по ст. 37 ЗК РФ, продавать разрешается только участки, поставленные на государственный кадастровый учет);
  • акт приема-передачи;
  • квитанция или чек, подтверждающие уплату госпошлины;
  • согласие супруга, если имущество общее, заверенное нотариально.

Оформление

Законодательно порядок заключения не определен, но есть вполне логичные этапы построения взаимодействия:

  1. Определение намерения заключить соглашение о передаче объекта.
  2. Согласование условий: цены, наличия ограничений (собственник-продавец обязан предоставить всю имеющуюся информацию, в противном случае впоследствии покупатель вправе заявить об уменьшении покупной цены).
  3. Оформление контракта: кто его составляет — определяют стороны, можно обратиться к нотариусу или профессиональному юристу.
  4. Составление комплекта бланков в регистрирующий орган.
  5. Уплата госпошлины.
  6. Подача комплекта.
  7. Получение выписки из ЕГРН в качестве подтверждения госрегистрации перехода права собственности.

Правила составления

Если вы решили не обращаться к профессионалам и подготовить контракт самостоятельно, внимательно прочитайте, как заполнить договор купли-продажи участка и на какие аспекты обратить внимание.

Максимально точно укажите реквизиты участников сделки (для физлиц — Ф.И.О., дату рождения, адрес, паспортные данные; для юрлиц — полное наименование, ИНН, юрадрес, данные регистрации юрлица, фактический адрес, полномочия представителя, правоспособность юрлица).

В описании участка укажите кадастровый номер, адрес (почтовый, а если его нет — описание местоположения, не позволяющее его толковать двояко), площадь (по документам или по кадастровому плану), категорию и целевое назначение земли.

Цена указывается обязательно, если ее нет — контракт признается незаключенным. Разрешается установить цену за единицу площади.

Сформулируйте порядок и срок оплаты.

Передачу земли оформите передаточным актом (подготовьте его либо одновременно с соглашением, либо после его подписания).

Условия расторжения

Судебная практика показывает, что если продавец намеренно обманул покупателя (например, стороны подписали договор купли-продажи земельного участка под ИЖС, но позже выяснилось, что строительство невозможно), по п. 3 ст. 37 ЗК, контракт можно расторгнуть, и покупатель вправе потребовать возмещения убытков. В этом случае либо составляется соглашение о расторжении, либо, если стороны не готовы решить вопрос мирно, иск в суд.

Образец заполнения договора купли-продажи земельного участка

Используя образец, не забудьте поменять реквизиты и вписать условия контракта.

Расходы при оформлении

НК РФ устанавливает, что необходима уплата госпошлины за совершение регистрационных действий: 2000 рублей — для физического лица, 22 000 — для юридического. Придется заплатить и за заказ документов: выписки о праве собственности, об ограничениях и т. д.

Источник: https://ppt.ru/forms/dogovor/kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka

Ваши документы
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: